Loi Carrez : ce que les acheteurs français doivent savoir au Portugal

Si vous avez déjà acheté un bien immobilier en France, vous avez sûrement entendu parler de la "loi Carrez". Cette réglementation impose de mentionner la surface privative exacte d’un bien en copropriété, selon des critères très précis. Mais que se passe-t-il lorsque vous souhaitez investir au Portugal ? Y a-t-il un équivalent ? Et que devez-vous surveiller pour éviter les mauvaises surprises ? Dans cet article, Unyk-Place et son partenaire de confiance Square Way répondent à ces questions.

Pas de "loi Carrez" au Portugal

Contrairement à la France, le Portugal ne dispose pas d’une législation équivalente à la loi Carrez. 

Adoptée en 1996 en France, après une série de scandales immobiliers dans les années 1990, où certains promoteurs surévaluaient les surfaces réelles, la loi Carrez vise à protéger les acheteurs de biens en copropriété. Cette loi impose de mentionner avec précision la surface privative d’un bien en copropriété, en excluant murs, cloisons, escaliers, caves, balcons ou combles non aménagés, et toute zone de moins de 1,80 m de hauteur. Cette mesure permet de comparer les biens sur une base fiable, évitant de mauvaises surprises lors de l’achat. Grâce à la loi Carrez, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction du prix au prorata, jusqu’à un an après la vente. Une protection que les acheteurs au Portugal n’ont pas.

Quels types de surfaces sont utilisées au Portugal ?

Ici, les surfaces annoncées dans les annonces immobilières peuvent varier selon plusieurs critères : surface brute, surface utile, surface construite, surface avec ou sans parties communes, etc.

En d’autres termes, un appartement affiché à 120 m² au Portugal ne correspond pas forcément à un 120 m² "loi Carrez" français.

Au Portugal, les surfaces sont déclarées dans les documents officiels comme :

·       La "caderneta predial" (registre fiscal)

·       Le "certificado energético" (diagnostic énergétique)

Mais il n’y a pas d’obligation légale de mesurer la surface selon des critères stricts avant la vente, ce qui rend l’exactitude de la surface annoncée plus incertaine en l’absence de vérification indépendante. Les acheteurs étrangers sont souvent confrontés à des écarts entre la surface annoncée et la réalité, notamment à cause de la confusion entre surfaces utiles, brutes ou construites, ou de l’ajout du terrain ou d’extensions non déclarées. Chez Unyk-Place, nous travaillons avec des architectes ou ingénieurs locaux pour vérifier les surfaces réelles et garantir une stratégie d’achat ou de location cohérente avec la valeur du bien.

En général, on retrouve deux principales notions :

·       Área bruta de construção : inclut toutes les surfaces, y compris les parties communes dans les copropriétés.

·       Área bruta privativa (ABP) : la surface totale du logement, incluant les murs intérieurs.

·       Área útil (ou surface habitable) : souvent plus proche de ce qu’on appelle la surface Carrez en France, mais pas toujours mesurée selon les mêmes normes.

Perspective architecturale : surface, hauteur et conditions d’habitabilité

Contrairement à la France, où la loi Carrez impose une méthode de calcul stricte (notamment en excluant les surfaces avec une hauteur inférieure à 1,80 m), le Portugal n’applique pas de règle aussi rigoureuse. Toutefois, certaines limitations existent dans le Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), notamment à l’article 79, qui encadre l’usage des combles, mansardes et águas-furtadas comme espaces habitables.

Cet article stipule que même dans les combles, la surface peut être considérée habitable dès lors que la moitié au moins atteint la hauteur réglementaire, et qu’aucun point à plus de 30 cm des murs ne descend sous 2 m de hauteur. Cela diffère donc du seuil de 1,80 m appliqué en loi Carrez.

Peut-on estimer un ratio entre surface "utile" portugaise et surface Carrez française ?

Même s’il n’existe pas de formule universelle, on peut estimer qu’en moyenne, la surface utile portugaise ("área útil") dépasse de 5 à 10 % la surface Carrez, en raison notamment :

·      de l’inclusion de surfaces entre 1,80 m et 2 m de hauteur (exclues en France mais comptabilisées au Portugal) ;

·      de tolérances sur les pentes de toiture (cf. article 79 RGEU) ;

·      d’imprécisions de mesure, faute de méthode normalisée obligatoire.

Ce ratio est naturellement indicatif et doit être vérifié cas par cas, notamment dans les biens avec combles aménagés ou configurations atypiques.

Chez Unyk-Place, nous travaillons en étroite collaboration avec des architectes et ingénieurs locaux, comme ceux de Square Way, afin de vérifier les surfaces réelles et garantir une stratégie d’achat ou de location alignée avec la valeur du bien. Square Way, recommande systématiquement une vérification sur site, en cohérence avec les critères techniques de confort, légalité et de conformité réglementaire, pour sécuriser l’investissement de nos clients.

Note : Article Artigo 79º RGEU – Texte officiel en langue originale.

« Os sótãos, águas-furtadas e mansardas só poderão ser utilizados para fins de habitação quando satisfaçam a todas as condições de salubridade previstas neste regulamento para os andares de habitação. Será, no entanto, permitido que os respectivos compartimentos tenham o pé-direito mínimo regulamentar só em metade da sua área, não podendo, porém, em qualquer ponto afastado mais de 30 centímetros do perímetro do compartimento, o pé-direito ser inferior a 2 metros. Em todos os casos deverão ficar devidamente asseguradas boas condições de isolamento térmico. »