Lei Carrez: O que os compradores franceses precisam saber em Portugal

Se você já comprou um imóvel na França, certamente já ouviu falar da "Loi Carrez". Este regulamento exige que seja mencionada a superfície privada exata de uma propriedade em copropriedade, de acordo com critérios muito específicos. Mas o que acontece quando se quer investir em Portugal? Existe um equivalente? E o que você deve procurar para evitar surpresas desagradáveis? Neste artigo, a Unyk-Place e seu parceiro de confiança Square Way respondem a essas perguntas.

Não há "lei Carrez" em Portugal

Ao contrário da França, Portugal não possui legislação equivalente à lei Carrez. 

Adotada em 1996 na França, após uma série de escândalos imobiliários na década de 1990, onde alguns incorporadores supervalorizaram a superfície real, a lei Carrez visa proteger os compradores de propriedades em condomínios. Esta lei exige que a superfície privada de um imóvel em regime de copropriedade seja mencionada com precisão, excluindo paredes, divisórias, escadas, caves, varandas ou sótãos não convertidos, e qualquer área inferior a 1,80 m de altura. Esta medida permite comparar imóveis de forma fiável, evitando surpresas desagradáveis na hora de comprar. Graças à lei Carrez, se a superfície real for inferior em mais de 5% à indicada na escritura de venda, o comprador pode solicitar uma redução proporcional do preço, até um ano após a venda. Uma proteção que os compradores em Portugal não têm.

Que tipos de superfícies são utilizadas em Portugal?

Aqui, as áreas anunciadas nos anúncios imobiliários podem variar de acordo com vários critérios: área bruta, área útil, área construída, superfície com ou sem áreas comuns, etc.

Em outras palavras, um apartamento listado em 120 m² em Portugal não corresponde necessariamente a uma "lei Carrez" de 120 m² na França.

Em Portugal, as áreas são declaradas em documentos oficiais como:

       · A "caderneta predial" (registro fiscal)

       · O certificado energético

Mas não há obrigação legal de medir a área de superfície de acordo com critérios rígidos antes da venda, o que torna a precisão da superfície anunciada mais incerta na ausência de verificação independente. Os compradores estrangeiros são frequentemente confrontados com discrepâncias entre a superfície anunciada e a realidade, em particular devido à confusão entre áreas utilizáveis, brutas ou construídas, ou à adição de terrenos ou extensões não declaradas. Na Unyk-Place, trabalhamos com arquitetos ou engenheiros locais para verificar as áreas reais e garantir uma estratégia de compra ou aluguel consistente com o valor da propriedade.

Em geral, existem dois conceitos principais:

       · Área bruta de construção: inclui todas as áreas, incluindo áreas comuns em condomínios.

       · Área bruta privativa (ABP): a superfície total da habitação, incluindo as paredes interiores.

       · Área útil: muitas vezes mais próxima do que é chamado de área de Carrez na França, mas nem sempre medida de acordo com os mesmos padrões.

Perspectiva arquitetônica: superfície, altura e condições de habitabilidade

Ao contrário da França, onde a lei Carrez impõe um método de cálculo rigoroso (em particular, excluindo superfícies com uma altura inferior a 1,80 m), Portugal não aplica uma regra tão estrita. No entanto, existem algumas limitações no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), em particular no artigo 79.º, que regula a utilização de sótãos, sótãos e águas-furtadas como espaços de habitação.

Este artigo estipula que, mesmo no sótão, a superfície pode ser considerada habitável desde que pelo menos metade atinja a altura regulamentar, e que nenhum ponto a mais de 30 cm das paredes caia abaixo de 2 m de altura. Isso difere do limite de 1,80 m aplicado na lei Carrez.

Podemos estimar uma relação entre a área de superfície "utilizável" portuguesa e a área de Carrez francesa?

Embora não exista uma fórmula universal, pode estimar-se que, em média, a área útil portuguesa exceda a área útil de Carrez em 5 a 10%, devido, nomeadamente:

      · a inclusão de áreas entre 1,80 m e 2 m de altura (excluídas em França, mas contadas em Portugal);

      · tolerâncias nas inclinações do telhado (cf. artigo 79.º do RGEU);

      · imprecisões de medição, devido à falta de um método padronizado obrigatório.

Este rácio é naturalmente indicativo e deve ser verificado caso a caso, nomeadamente em imóveis com sótãos convertidos ou configurações atípicas.

Na Unyk-Place, trabalhamos em estreita colaboração com arquitetos e engenheiros locais, como os da Square Way, para verificar a área real da superfície e garantir uma estratégia de compra ou aluguel alinhada com o valor da propriedade. A Square Way recomenda sistematicamente uma verificação no local, de acordo com os critérios técnicos de conforto, legalidade e conformidade regulamentar, para garantir o investimento dos nossos clientes.

Nota: Artigo Artigo 79º RGEU – Texto oficial em língua original.

« Os sótãos, águas-furtadas e mansardas só poderão ser utilizados para fins de habitação quando satisfaçam a todas as condições de salubridade previstas neste regulamento para os andares de habitação. Será, no entanto, permitido que os respectivos compartimentos tenham o pé-direito mínimo regulamentar só em metade da sua área, não podendo, porém, em qualquer ponto afastado mais de 30 centímetros do perímetro do compartmento, o pé-direito ser inferior a 2 metros. Em todos os casos deverão ficar devidamente asseguradas boas condições de isolamento térmico. »