Comprar um imóvel em Portugal: todos os impostos que você precisa saber antes e depois da compra

Impostos sobre a compra de um imóvel em Portugal

Quando você compra um imóvel, vários impostos são aplicados assim que a escritura de venda é assinada. Seu valor varia dependendo se a propriedade é nova ou antiga, seu preço e sua finalidade. A Unyk-Place decifrou para si as subtilidades do sistema fiscal português a ter em conta na hora de fazer a sua próxima compra.

Para imóveis antigos (revenda):

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): é o imposto de transmissão de imóveis. É progressivo, com uma taxa entre 1% e 8%, dependendo do preço de compra, do tipo de imóvel (urbano ou rural) e da sua utilização (residência principal ou secundária).

• Imposto do Selo: aplica-se a todas as compras e ascende a 0,8% do valor fiscal do bem.

Para novas propriedades:

• IVA (IVA): aplica-se a imóveis novos, imóveis renovados ou imóveis que façam parte de um programa turístico. A taxa é de 23% em Portugal continental (22% na Madeira, 16% nos Açores).

• Este IVA geralmente está incluído no preço de venda exibido.

Impostos enquanto estiver na posse da propriedade

Uma vez que você é o proprietário, você terá que pagar impostos anuais relacionados à posse de sua propriedade.

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis:

• Funciona como o imposto predial ou o imposto habitacional.

• A taxa varia entre 0,3% e 0,8%, dependendo da localização, idade e natureza do imóvel.

• É calculado sobre o valor do imposto (geralmente inferior ao valor de mercado).

AIMI – Imposto adicional ao IMI (imposto sobre a riqueza imobiliária):

• Aplicável se o valor fiscal do imóvel for superior a 600.000 € para uma pessoa solteira ou 1,2 milhões de € para um casal.

• Taxa: 0,7%.

Residência fiscal: o que você precisa saber

Possuir um imóvel em Portugal não o torna automaticamente residente fiscal. No entanto, certos critérios podem mudar sua situação:

• Se passar mais de 183 dias por ano em Portugal, será considerado residente fiscal português.

• Mesmo que você fique por um período de tempo mais curto, ter uma moradia permanentemente disponível também pode justificar esse status.

Esta mudança de residência fiscal pode ter consequências na sua tributação, em particular nos seus rendimentos mundiais ou em caso de revenda.

O Regime do Residente Não Habitual (RNH)

Para os recém-chegados, o regime NHR pode oferecer vantagens fiscais atraentes por 10 anos.

Benefícios da dieta NHR:

• Taxa reduzida sobre certos tipos de rendimentos estrangeiros (pensões, dividendos, etc.)

• Eventual isenção dos rendimentos de origem estrangeira

• Aplicação em condições, incluindo não ter sido residente fiscal em Portugal nos últimos 5 anos.

Este regime é particularmente popular entre os reformados e profissionais qualificados que pretendam instalar-se em Portugal.

O que mudou desde 2023–2024 : O regime fiscal português dos Residentes Não Habituais (RNH) foi substituído em 2024 pelo novo regime designado de Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), vulgarmente conhecido como RNH 2.0.

• As pensões estrangeiras não estão mais isentas como antes. Eles agora são tributados em 10%, a menos que você tenha obtido o NHR antes das mudanças de 2020.

• Algumas vantagens sobre a renda do trabalho foram restringidas, principalmente para profissões de alto valor agregado. Uma nova reforma prevê abolir o RNH a partir de 2025, exceto para pedidos já validados antes dessa data.

• Exceções são fornecidas para certas categorias (pesquisadores, professores, etc.).

Pontos a serem observados ao comprar

Comprar um imóvel em Portugal pode envolver certas complicações se você não estiver bem informado.

Aqui estão as principais armadilhas a serem evitadas:

• Propriedades com status legal pouco claro ou mal registrado

• Dívidas associadas ao imóvel (contas de luz, impostos não pagos, etc.) que podem ser repassadas ao novo proprietário

• Custos ocultos: impostos, taxas de registro, honorários notariais e advocatícios

É altamente recomendável:

• Recorrer a uma agência imobiliária séria, com licença AMI devidamente exibida.

• Use um advogado local independente

• Peça uma declaração completa das taxas e a situação do imóvel antes de comprar

• Verifique se todas as licenças de construção ou reforma estão em ordem

Se está a comprar um imóvel a partir do estrangeiro, os trâmites podem parecer complexos. Para garantir a segurança das suas transações, é essencial contar com os parceiros certos. A Unyk-Place pode ser a sua agência imobiliária de referência em Portugal: a nossa equipa poliglota, formada e eficiente acompanha-o em todas as etapas, em colaboração com uma rede de parceiros de confiança para lhe oferecer um acompanhamento completo e seguro.

Perguntas frequentes

Tornar-se proprietário em Portugal torna-me residente fiscal?
Não. Você deve passar mais de 183 dias por ano ou estabelecer sua residência habitual lá para ser considerado um residente fiscal.

Portugal é fiscalmente vantajoso para expatriados?
Sim, sob certas condições. O regime de RNH oferece vantagens fiscais atraentes, mas limitadas no tempo. É aconselhável consultar um consultor fiscal para verificar sua elegibilidade.

Tenho de pagar impostos em Portugal mesmo sem viver lá?
Sim, como proprietário não residente, deve pagar certos impostos, como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), todos os anos. Se arrendar o imóvel, também será obrigado a declarar e pagar imposto sobre os rendimentos do arrendamento em Portugal, mesmo residindo no estrangeiro.

O que acontece se eu vender o meu imóvel em Portugal?
A venda de um imóvel pode gerar uma mais-valia sujeita a imposto. Os não residentes são geralmente tributados a uma taxa fixa de 28% sobre esse ganho, embora convenções fiscais entre Portugal e o seu país de residência possam evitar a dupla tributação.

As informações apresentadas neste artigo são meramente indicativas e não substituem a opinião de um profissional. Como a legislação fiscal pode mudar, recomendamos que confirme cada ponto com um especialista local. Se necessário, podemos colocá-lo em contacto com profissionais de confiança em Portugal.

Para compreender melhor o enquadramento fiscal aplicado ao setor imobiliário em Portugal, é essencial referir diversos diplomas legais fundamentais. O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), ambos introduzidos pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, regulam respetivamente a tributação anual da posse de imóveis e a tributação incidente nas transmissões onerosas. A estes juntam-se o Código do IRS (CIRS), que rege a tributação dos rendimentos prediais e das mais-valias obtidas por particulares, e o Código do IRC (CIRC), aplicável às empresas proprietárias de ativos imobiliários. A Lei n.º 7-A/2016introduz o imposto adicional AIMI, aplicável a patrimónios imobiliários de elevado valor. Por fim, as disposições do Código do Notariado e do Código do Registo Predial regulam os procedimentos formais de registo das transações, enquanto as Leis do Orçamento do Estado e diversas portarias ministeriais ajustam regularmente estas regras, nomeadamente em matéria de isenções, taxas ou benefícios fiscais em zonas de reabilitação urbana.