Acheter un bien au Portugal : toutes les taxes à connaître avant et après l’achat en 2025

Les taxes à l’achat d’un bien immobilier au Portugal

Lorsque vous achetez une propriété, plusieurs taxes s’appliquent dès la signature de l’acte de vente. Leur montant varie selon que le bien est neuf ou ancien, son prix et sa destination. Unyk-Place a décrypté pour vous les sublitités du système fiscal portugais à tenir en compte lors de votre achat à venir.

Pour les biens anciens (revente) :

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) : c’est la taxe de transmission immobilière. Elle est progressive, avec un taux compris entre 1 % et 8 %, selon le prix d’achat, le type de bien (urbain ou rural) et son usage (résidence principale ou secondaire).

• Droit de timbre (Imposto do Selo) : il s’applique à tous les achats et s’élève à 0,8 % de la valeur fiscale du bien.

Pour les biens neufs :

• TVA (IVA) : elle s’applique aux biens neufs, rénovés ou faisant partie d’un programme touristique. Le taux est de 23 % au Portugal continental, sauf dans les zones classées historiques où la TVA est à 6%. Madère et les Açores sont soumis à une TVA de respectivement 22 % et 16 %.

• Cette TVA est incluse dans le prix de vente affiché.

Les taxes pendant la détention du bien

Une fois propriétaire, vous devrez régler des taxes annuelles liées à la possession de votre bien.

IMI – Impôt municipal sur les biens immobiliers :

• Il fonctionne comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation en France.

• Le taux varie entre 0,3 % et 0,8 % de la valeur fiscale du bien, selon l’emplacement, l’ancienneté et la nature du bien.

AIMI – Impôt additionnel à l’IMI (taxe sur la fortune immobilière) :

• Applicable si la valeur fiscale du bien dépasse 600 000 € pour une personne seule ou 1,2 million € pour un couple.

• Taux : 0,7 %.

Résidence fiscale : ce qu’il faut savoir

Posséder un bien au Portugal ne vous rend pas automatiquement résident fiscal. Toutefois, certains critères peuvent faire basculer votre situation :

• Si vous passez plus de 183 jours par an au Portugal, vous serez considéré comme résident fiscal portugais.

• Même en restant moins longtemps, le fait d’avoir un logement disponible de manière permanente peut également justifier ce statut, selon certaines autres conditions

Ce changement de résidence fiscale peut avoir des conséquences sur votre imposition, notamment en cas de revente. Pour savoir ce qui s'applique à votre cas, il est important de vous en référer à la convention fiscale de votre pays avec le Portugal.

Notez que pour acquerir un bien au Portugal et ensuite y transférer votre résidence fiscale, vous serez dans l'obligation d'obtenir le NIF (Numéro d'Identification Fiscale). La demande peut se faire en ligne ou sur place, seul ou par le biais d'intermédiaires. 

Le régime du Résident Non Habituel (RNH)

Pour les nouveaux arrivants, le régime RNH peut offrir des avantages fiscaux intéressants pendant 10 ans.

Ce qui a changé depuis 2023–2024 : ​Le régime fiscal portugais des Résidents Non Habituels (RNH) a été remplacé en 2024 par le nouveau dispositif appelé Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), communément désigné sous le nom de RNH 2.0.​

• Les revenus étranger ne sont plus exonérées comme avant. En fonction des conventions de double imposition entre le Portugal et le pays d'origine du demandeur, certains revenus étrangers (pensions, dividendes, plus-values) peuvent être exonérés d’impôt au Portugal. (source) 

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  Le RNH 2.0 se recentre sur l’attraction de professionnels hautement qualifiés dans des secteurs à forte valeur ajoutée. Pour en bénéficier, les candidats doivent exercer des métiers spécialisés dans la gestion, la santé, l’ingénierie, la recherche, les technologies ou encore l’artisanat qualifié. Cette nouvelle orientation vise à renforcer l’économie portugaise en attirant des talents capables de répondre aux besoins du marché. (source) 

Points de vigilance lors de l’achat

Afin d'éviter toutes complications lors de votre achat au Portugal, il est essentiel de bien vous informer sur :

• Propriétés avec situation juridique floue ou mal enregistrées

• Dettes associées au bien (factures d’électricité, taxes impayées, etc.) qui peuvent être transmises au nouveau propriétaire

• Frais cachés : taxes, frais d’enregistrement, honoraires de notaire et d’avocat

Il est fortement conseillé de :

• Faire appel à une agence immobilière sérieuse, avec une licence AMI affichée

• Faire appel à un avocat local indépendant duement sélectionné, qui demandera un relevé complet des charges et de la situation du bien avant l’achat et vérifiera l'état de toutes les autorisations de construction ou de rénovation

De plus, pour les ressortissants français, retenez que le rôle habituellement occupé en France par le notaire sesul sera au Portugal assuré par l'avocat d'une part, en qualité de conseil et le notaire d'autre part, en qualité de contrôle et enregistrement. 

Si vous achetez un bien depuis l’étranger, afin de sécuriser vos transactions, entourez-vous des bons interlocuteurs. Unyk-Place peut être votre agence immobilière de référence au Portugal : notre équipe polyglotte, formée et réactive vous accompagne à chaque étape, en lien avec un réseau de partenaires fiables auprès desquelles nous pourrons vous introduire, afin de vous offrir un accompagnement complet et de confiance.

Foire aux questions

Devenir propriétaire au Portugal fait-il de moi un résident fiscal ?
Non. Il faut y passer plus de 183 jours par an ou y établir sa résidence habituelle pour être considéré comme résident fiscal.

Le Portugal est-il fiscalement avantageux pour les expatriés ?
Oui, sous certaines conditions. Le régime RNH offre des avantages fiscaux attractifs, limités à 10 ans. Il convient de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal pour vérifier son éligibilité.

Dois-je payer des impôts au Portugal même si je ne vis pas sur place ?
Oui, en tant que propriétaire non résident, vous devez payer certains impôts comme l’IMI (impôt municipal) chaque année. Si vous louez le bien, vous devrez également déclarer et payer des impôts sur les revenus locatifs au Portugal, même si vous résidez à l’étranger.

Que se passe-t-il si je vends mon bien immobilier au Portugal ?
La vente d’un bien peut générer une plus-value imposable. Les non-résidents sont en général imposés à 28 % sur cette plus-value. Des conventions fiscales entre le Portugal et votre pays de résidence peuvent permettre d’éviter une double imposition.

Pour mieux comprendre le cadre fiscal applicable à l’immobilier au Portugal : Le Code de l’Impôt Municipal sur les Biens Immobiliers (CIMI) et le Code de l’Impôt Municipal sur les Transmissions Onerosas de Biens Immobiliers (CIMT), tous deux introduits par le Décret-loi n.º 287/2003, encadrent respectivement la fiscalité annuelle liée à la détention de biens et celle applicable lors de leur transmission. À cela s’ajoute le Code de l’IRS (CIRS), qui régit l’imposition sur les revenus locatifs ou les plus-values réalisées par des particuliers, ainsi que le Code de l’IRC (CIRC) pour les sociétés propriétaires d’actifs immobiliers. La Loi n.º 7-A/2016 introduit l’impôt complémentaire AIMI, destiné aux patrimoines immobiliers de grande valeur. Enfin, les dispositions du Code du Notariat et du Code du Registre Foncier encadrent les formalités d'enregistrement des transactions, et les lois de finances annuelles (Orçamento do Estado), ainsi que divers arrêtés ministériels, viennent régulièrement adapter ces règles, notamment en matière d’exonérations, de taux ou d’avantages fiscaux dans les zones de réhabilitation urbaine.

Les informations présentées dans cet article sont données à titre indicatif et ne remplacent pas l’avis actualisé d’un professionnel. La fiscalité pouvant évoluer, nous vous recommandons de vérifier chaque point avec un expert local. Si besoin, nous pouvons vous indiquer des spécialistes de confiance au Portugal.