Comprar um imóvel em Portugal: todos os impostos que precisa de saber antes e depois de comprar em 2025

Impostos sobre a compra de um imóvel em Portugal

Quando você compra um imóvel, vários impostos são aplicados assim que a escritura de venda é assinada. Seu valor varia dependendo se a propriedade é nova ou antiga, seu preço e sua finalidade. A Unyk-Place decifrou para si as subtilidades do sistema fiscal português a ter em conta na hora de fazer a sua próxima compra.

Para imóveis antigos (revenda):

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): é o imposto de transmissão de imóveis. É progressivo, com uma taxa entre 1% e 8%, dependendo do preço de compra, do tipo de imóvel (urbano ou rural) e da sua utilização (residência principal ou secundária).

• Imposto do Selo: aplica-se a todas as compras e ascende a 0,8% do valor fiscal do bem.

Para novas propriedades:

• IVA (IVA): aplica-se a imóveis novos, imóveis renovados ou imóveis que façam parte de um programa turístico. A taxa é de 23% em Portugal continental, exceto nas zonas classificadas como históricas onde o IVA é de 6%. A Madeira e os Açores estão sujeitos a IVA de 22% e 16%, respetivamente.

• Este IVA está incluído no preço de venda exibido.

Impostos enquanto estiver na posse da propriedade

Uma vez que você é o proprietário, você terá que pagar impostos anuais relacionados à posse de sua propriedade.

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis:

• Funciona como o imposto predial ou o imposto habitacional na França.

• A taxa varia entre 0,3% e 0,8% do valor tributário do imóvel, dependendo da localização, idade e natureza do imóvel.

AIMI – Imposto adicional ao IMI (imposto sobre a riqueza imobiliária):

• Aplicável se o valor fiscal do imóvel for superior a 600.000 € para uma pessoa solteira ou 1,2 milhões de € para um casal.

• Taxa: 0,7%.

Residência fiscal: o que você precisa saber

Possuir um imóvel em Portugal não o torna automaticamente residente fiscal. No entanto, certos critérios podem mudar sua situação:

• Se passar mais de 183 dias por ano em Portugal, será considerado residente fiscal português.

• Mesmo que você fique por um período de tempo mais curto, ter uma moradia permanentemente disponível também pode justificar esse status, sob certas outras condições

Esta mudança de residência fiscal pode ter consequências na sua tributação, especialmente em caso de revenda. Para saber o que se aplica ao seu caso, é importante consultar a convenção fiscal do seu país com Portugal.

Note que para adquirir um imóvel em Portugal e depois transferir a sua residência fiscal para lá, ser-lhe-á exigido obter o NIF (Número de Identificação Fiscal). A candidatura pode ser feita online ou presencialmente, isoladamente ou através de intermediários. 

O Regime do Residente Não Habitual (RNH)

Para os recém-chegados, o regime NHR pode oferecer vantagens fiscais atraentes por 10 anos.

O que mudou desde 2023–2024: O regime fiscal português para Residentes Não Habituais (RNH) foi substituído em 2024 pelo novo regime denominado Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), vulgarmente designado por RNH 2.0.

• Os rendimentos estrangeiros já não estão isentos como antes. Dependendo das convenções para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país de origem do requerente, determinados rendimentos estrangeiros (pensões, dividendos, mais-valias) podem estar isentos de imposto em Portugal. (fonte) 

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  O NHR 2.0 se concentra na atração de profissionais altamente qualificados em setores de alto valor agregado. Para se beneficiar dele, os candidatos devem trabalhar em ofícios especializados em gestão, saúde, engenharia, pesquisa, tecnologia ou artesanato especializado. Esta nova orientação visa fortalecer a economia portuguesa através da atração de talento capaz de responder às necessidades do mercado.  

Pontos a serem observados ao comprar

Para evitar complicações na hora de comprar em Portugal, é essencial estar bem informado sobre:

• Propriedades com status legal pouco claro ou mal registrado

• Dívidas associadas ao imóvel (contas de luz, impostos não pagos, etc.) que podem ser repassadas ao novo proprietário

• Custos ocultos: impostos, taxas de registro, honorários notariais e advocatícios

É altamente recomendável:

• Use uma agência imobiliária séria, com uma licença AMI exibida

• Contrate um advogado local independente devidamente selecionado, que solicitará uma declaração completa das taxas e status da propriedade antes da compra e verificará o status de quaisquer licenças de construção ou reforma

Além disso, para os cidadãos franceses, lembre-se que o papel habitualmente desempenhado em França pelo notário sesul será desempenhado em Portugal pelo advogado, por um lado, como advogado, e pelo notário, por outro, como controlo e registo. 

Se comprar um imóvel a partir do estrangeiro, de forma a garantir as suas transações, rodeie-se dos contactos certos. A Unyk-Place pode ser a sua agência imobiliária de referência em Portugal: a nossa equipa multilingue, treinada e ágil acompanha-o em todas as fases, em ligação com uma rede de parceiros de confiança a quem podemos apresentá-lo, de forma a oferecer-lhe um apoio completo e de confiança.

Perguntas frequentes

Tornar-se proprietário em Portugal torna-me residente fiscal?
Não. Você deve passar mais de 183 dias por ano ou estabelecer sua residência habitual lá para ser considerado um residente fiscal.

Portugal é fiscalmente vantajoso para expatriados?
Sim, sob certas condições. O regime RNH oferece vantagens fiscais atraentes, limitadas a 10 anos. É aconselhável consultar um consultor fiscal para verificar sua elegibilidade.

Tenho de pagar impostos em Portugal mesmo que não resida lá?
Sim, como proprietário não residente, você tem que pagar certos impostos como IMI (imposto municipal) todos os anos. Se você alugar o imóvel, também terá que declarar e pagar impostos sobre a renda do aluguel em Portugal, mesmo que resida no exterior.

O que acontece se vender o meu imóvel em Portugal?
A venda de um imóvel pode gerar um ganho de capital tributável. Os não residentes são geralmente tributados em 28% sobre esse ganho de capital. Os tratados fiscais entre Portugal e o seu país de residência podem ajudar a evitar a dupla tributação.

Para melhor compreender o regime fiscal aplicável ao imobiliário em Portugal: O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), ambos introduzidos pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, regulam, respetivamente, a tributação anual relativa à detenção de imóveis e a aplicável à sua transmissão. Além disso, existe o Código do IRS (CIRS), que regula a tributação dos rendimentos prediais ou das mais-valias realizadas por pessoas singulares, bem como o Código do IRC (CIRC) para as empresas proprietárias de ativos imobiliários. A Lei n.º 7-A/2016 introduz o imposto adicional AIMI, destinado a ativos imobiliários de elevado valor. Por fim, as disposições do Código do Notariado e do Código do Registo Predial regulam as formalidades para o registo das transações, sendo que as leis anuais do Orçamento do Estado, bem como vários decretos ministeriais, adaptam regularmente estas regras, nomeadamente em termos de isenções, taxas de imposto ou vantagens em áreas de reabilitação urbana.

As informações apresentadas neste artigo são fornecidas apenas para fins informativos e não substituem a opinião atualizada de um profissional. Como a tributação pode mudar, recomendamos que você verifique cada ponto com um especialista local. Se necessário, podemos encaminhá-lo para especialistas de confiança em Portugal.