Immobilier au Portugal 2026-2028: les tendances de fond à surveiller

Anticiper un marché immobilier est toujours un exercice délicat. Toutefois, certaines tendances structurelles déjà bien documentées permettent d’identifier les dynamiques qui devraient influencer le marché portugais au cours des prochaines années.

Une offre en hausse, mais un déficit qui persiste

Le pipeline résidentiel portugais atteint actuellement 73 200 logements en cours de développement, soit une hausse de 12 % par rapport à 2024. À Lisbonne, les nouvelles demandes de licence ont progressé de 62 %.

Cette augmentation de l’offre est significative, mais son impact restera limité à court terme. Les nouveaux logements nécessiteront encore entre deux et quatre ans avant d’arriver sur le marché. D’ici là, la pression sur les prix devrait se maintenir.

Un marché locatif en mutation grâce aux CIA

Les Contrats d’Investissement pour le Bail (CIA), approuvés en janvier 2026, ouvrent la voie à l’émergence d’un modèle institutionnel de type build-to-rent sur une durée de 25 ans.

Si le cadre réglementaire continue de se stabiliser, cette évolution pourrait favoriser la création d’une nouvelle classe d’actifs résidentiels tout en contribuant progressivement à un meilleur équilibre de l’offre locative.

Une demande qui s’étend au-delà des centres urbains

La diffusion des prix depuis le centre de Lisbonne vers les zones périphériques devrait se poursuivre dans les années à venir.

Les secteurs bénéficiant d’une bonne connectivité et affichant encore des prix inférieurs à 3 000 €/m² apparaissent comme les principaux bénéficiaires de cette tendance. C’est notamment le cas de la rive sud, du corridor de Sintra et de l’axe de Setúbal.

Une demande internationale toujours solide

Le Portugal continue d’attirer une clientèle internationale diversifiée, notamment en provenance de France, du Royaume-Uni, des États-Unis et du Brésil.

Les principaux moteurs de cette attractivité restent inchangés : qualité de vie, sécurité et fiscalité. Ces facteurs continuent de soutenir la demande étrangère, aussi bien pour l’expatriation que pour l’investissement immobilier.

Une compression progressive des rendements locatifs

L’augmentation des prix immobiliers à un rythme plus rapide que celui des loyers transforme progressivement les stratégies d’investissement locatif.

Dans ce contexte, la logique d’investissement évolue. L’objectif n’est plus nécessairement de générer immédiatement un rendement net élevé, mais davantage d’acquérir un actif susceptible de se valoriser dans le temps tout en étant partiellement financé par les revenus locatifs.

Cette évolution modifie naturellement le profil des investisseurs les mieux adaptés à ce marché.