Faut-il se méfier des rendements annoncés par certains vendeurs?

« Ce bien génère 6 % de rendement. » « Revenus Airbnb certifiés de 4 500 €/mois. » « Rendement garanti de 5% pendant 3 ans. » Ces formulations circulent abondamment sur le marché portugais. Voici comment les décoder.

Le rendement brut vs le rendement net: la distinction fondamentale

Le rendement affiché est presque toujours un rendement brut, calculé sur la base des loyers bruts divisés par le prix d'achat, sans déduction d'aucune charge.

Le rendement net réel, après fiscalité (IRS à 28 % pour un non-résident), charges de copropriété, IMI, assurance, frais de gestion et vacance locative, est systématiquement inférieur de 40 à 50% au rendement brut affiché.

Les revenus Airbnb « certifiés »: à vérifier scrupuleusement

Les éléments à demander sont les déclarations fiscales IRS des 2 à 3 dernières années (qui incluent les revenus AL déclarés), les extraits de compte de la plateforme (Airbnb, Booking.com) sur la même période, ainsi que les justificatifs des charges déduites.

En l'absence de ces documents, les chiffres annoncés sont des estimations sans valeur contractuelle.

Le « rendement garanti » : les questions à poser

Les programmes qui proposent un « rendement garanti » s'engagent à vous verser un loyer fixe pendant une période déterminée.

Trois questions importantes doivent être posées : qui est le garant réellement ? Que se passe-t-il si le garant fait défaut? Le rendement garanti est-il partiellement financé par votre propre prix d'achat gonflé?

La règle des trois vérifications

Face à un rendement annoncé, appliquez systématiquement les trois vérifications suivantes: demandez les justificatifs fiscaux des revenus déclarés, calculez vous-même le rendement net en déduisant toutes les charges réelles et comparez avec les données de marché disponibles.