Deve desconfiar das rentabilidades anunciadas por alguns vendedores?

"Este imóvel gera uma rentabilidade de 6%." "Rendimentos Airbnb certificados de 4.500 €/mês." "Rentabilidade garantida de 5% durante 3 anos." Estas afirmações são frequentes no mercado imobiliário português. Saiba como interpretá-las.

Rentabilidade bruta vs. rentabilidade líquida: a diferença fundamental

A rentabilidade apresentada é quase sempre uma rentabilidade bruta, calculada com base nas rendas brutas divididas pelo preço de compra, sem dedução de quaisquer encargos.

A rentabilidade líquida real, após impostos (IRS de 28% para um não residente), condomínio, IMI, seguro, custos de gestão e períodos de vacância, é sistematicamente 40 a 50% inferior à rentabilidade bruta anunciada.

Rendimentos Airbnb "certificados": confirme cuidadosamente

Peça as declarações de IRS dos últimos dois a três anos (incluindo os rendimentos AL declarados), os extratos da plataforma Airbnb ou Booking.com relativos ao mesmo período e os comprovativos das despesas deduzidas.

Na ausência destes documentos, os valores apresentados são estimativas sem valor contratual.

"Rentabilidade garantida": as perguntas a fazer

Os programas que oferecem uma "rentabilidade garantida" comprometem-se a pagar uma renda fixa durante um determinado período.

Devem ser colocadas três questões importantes: quem é realmente o garante? O que acontece se o garante não cumprir? A rentabilidade garantida é parcialmente financiada por um preço de compra inflacionado?

A regra das três verificações

Perante uma rentabilidade anunciada, peça os comprovativos fiscais dos rendimentos declarados, calcule a rentabilidade líquida deduzindo todos os custos reais e compare os valores com os dados disponíveis no mercado.